——龍湖系團(tuán)隊(duì)全面接棒，中交地產(chǎn)深耕輕資產(chǎn)賽道

近期，中交城市發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（證券簡(jiǎn)稱：中交地產(chǎn)，證券代碼：000736.SZ）動(dòng)作頻頻。先是完成重大資產(chǎn)置出、完成工商更名，又順利撤銷(xiāo)退市風(fēng)險(xiǎn)警示，一系列人事變動(dòng)也隨之而來(lái)。這家老牌央企地產(chǎn)平臺(tái)，正式告別傳統(tǒng)重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，全力轉(zhuǎn)向城市服務(wù)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已經(jīng)從規(guī)劃落地到實(shí)際運(yùn)營(yíng)層面。

戰(zhàn)略重構(gòu)：資產(chǎn)與名稱同步迭代，徹底剝離傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)

這場(chǎng)轉(zhuǎn)型，最先動(dòng)手的就是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)大調(diào)整。受前些年行業(yè)下行影響，中交地產(chǎn)2024年末凈資產(chǎn)跌至-35.79億元，因?yàn)橘Y不抵債，公司被標(biāo)注為*ST中地，觸發(fā)了退市風(fēng)險(xiǎn)警示。為保住上市主體，公司果斷啟動(dòng)重大資產(chǎn)置出工作。

2025年8月底，這筆核心資產(chǎn)交易順利收尾。公司僅以1元的價(jià)格，把賬面價(jià)值434億元的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)，連同473億元負(fù)債整體劃轉(zhuǎn)至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，同時(shí)由對(duì)方承接38億元公司債的清償工作。交易完成后，公司財(cái)務(wù)面貌徹底改變：原本千億規(guī)模的總資產(chǎn)，在2025年末縮減至23.77億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至48.26%，凈資產(chǎn)順利轉(zhuǎn)正至12.08億元。

業(yè)務(wù)方向變了，公司名字也隨之更新。2026年5月8日，原“中交地產(chǎn)股份有限公司”正式更名為中交城市發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司。名字的變化，也直白點(diǎn)明了新發(fā)展方向：不再主攻地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而聚焦城市綜合服務(wù)。自此，物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，成了中交地產(chǎn)發(fā)展的核心。

新業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。2025年，中交地產(chǎn)旗下物業(yè)及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)收達(dá)到12.90億元，同比增長(zhǎng)43.37%。全年新拓展物業(yè)管理面積757.8萬(wàn)平方米，整體在管面積突破5762.59萬(wàn)平方米。旗下寫(xiě)字樓、商業(yè)體、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)出租率穩(wěn)定在90%以上，輕資產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)形成了穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)體量。

風(fēng)險(xiǎn)收官：撤銷(xiāo)退市風(fēng)險(xiǎn)警示，階段性保殼任務(wù)落幕

經(jīng)過(guò)近一年的資產(chǎn)整合與梳理，2026年6月3日迎來(lái)重要節(jié)點(diǎn)。深交所正式批復(fù)，撤銷(xiāo)公司退市風(fēng)險(xiǎn)警示，證券簡(jiǎn)稱也從ST中地恢復(fù)為中交地產(chǎn)，證券代碼保持000736.SZ不變。至此，保殼、資產(chǎn)置出兩大階段性任務(wù)全部完成。

圖源：中交地產(chǎn)公告

任務(wù)落地之后，管理層交接也提上日程。2025年9月上任的王堯，是土生土長(zhǎng)的中交系干部，熟悉法律、地產(chǎn)、物業(yè)多條業(yè)務(wù)線。他的任職周期，剛好覆蓋了公司保殼和資產(chǎn)重組的關(guān)鍵階段，算下來(lái)整體任期還不到9個(gè)月。就在摘星脫帽的第二天，也就是6月4日，王堯因個(gè)人原因遞交了辭職報(bào)告。

圖源：中交地產(chǎn)公告

根據(jù)中交地產(chǎn)發(fā)布的董事長(zhǎng)離任公告，王堯辭去董事、董事長(zhǎng)等所有職務(wù)，離職后不再在公司擔(dān)任任何崗位，辭職申請(qǐng)自送達(dá)公司董事會(huì)之日起生效。公告同時(shí)說(shuō)明，此次人員變動(dòng)后，董事會(huì)人數(shù)依舊符合法定標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)影響公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。截至公告披露當(dāng)日，王堯并未持有公司股份。目前公司也在按照法定流程，推進(jìn)董事補(bǔ)選和新任董事長(zhǎng)的選舉工作。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，王堯生于1984年1月，自2018年9月起擔(dān)任中交一公局集團(tuán)有限公司辦公室主任、副總法律顧問(wèn)兼黨委辦公室主任等職；2021年9月至2022年7月，任中交一公局集團(tuán)有限公司副總法律顧問(wèn)，并先后兼任中交世通資產(chǎn)管理（北京）有限公司、中交城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司黨總支書(shū)記、執(zhí)行董事；2022年11月起，歷任中交集團(tuán)暨中國(guó)交建團(tuán)委副書(shū)記，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理，中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司臨時(shí)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)等職。2024年12月至2025年9月，任中交房地產(chǎn)集團(tuán)黨委常委，中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)（法定代表人），中交地產(chǎn)股份有限公司董事、副總裁。

值得注意的是，自2025年9月，中交地產(chǎn)董事會(huì)選舉王堯?yàn)槎麻L(zhǎng)，任期到期日為2028年4月17日。更耐人尋味的是，對(duì)比以往高管離任公告，本次公告內(nèi)容里沒(méi)有設(shè)置致謝環(huán)節(jié)，這個(gè)細(xì)節(jié)也引來(lái)不少市場(chǎng)討論。

團(tuán)隊(duì)換防：龍湖系運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)就位，搭建輕資產(chǎn)執(zhí)行梯隊(duì)

一邊是董事長(zhǎng)崗位暫時(shí)空缺，另一邊，業(yè)務(wù)端的人員布局早已提前落地。2026年6月1日，中交地產(chǎn)召開(kāi)第十屆董事會(huì)第十九次會(huì)議，審議通過(guò)高管聘任議案，正式聘任葛璽、馮銳擔(dān)任公司副總裁，兩人任期和第十屆董事會(huì)成員保持一致。

圖源：中交地產(chǎn)公告

據(jù)公告介紹，兩位新任高管都有著頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，任職資質(zhì)經(jīng)過(guò)監(jiān)管規(guī)則與公司章程雙重審核，不存在任職限制，沒(méi)有相關(guān)處罰記錄，本人也未持有公司股份，和大股東、其他高管之間也無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。

葛璽出生于1981年12月，中共預(yù)備黨員，中級(jí)工程師。2021年，他先后在龍湖智慧服務(wù)、龍湖集團(tuán)成本及資源中心任職；2022年到2023年9月，短暫加入頤安集團(tuán)負(fù)責(zé)成本工作。2023年9月，葛璽正式加入中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，陸續(xù)分管區(qū)域業(yè)務(wù)、供應(yīng)鏈管理等工作，后續(xù)又出任中交地產(chǎn)總裁助理、中交服務(wù)法定代表人及總經(jīng)理，常年深耕物業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。

馮銳出生于1981年10月，中共黨員，高級(jí)工程師。早年他在龍湖集團(tuán)華北大區(qū)負(fù)責(zé)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，2023年8月入職中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)。2025年6月，馮銳下沉到一線，出任中交地產(chǎn)雄安城市公司總經(jīng)理助理，同年9月開(kāi)始分管商業(yè)管理業(yè)務(wù)，在社區(qū)增值、商業(yè)資產(chǎn)管理方面積累了豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

而在2025年9月就出任中交地產(chǎn)總裁的曾益明，更是擁有17年龍湖體系工作經(jīng)驗(yàn)，先后執(zhí)掌龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)、龍湖智創(chuàng)生活等核心板塊。他在2023年4月出任中交物業(yè)服務(wù)總經(jīng)理，如今和葛璽、馮銳搭檔，三位龍湖系出身的管理者組成核心團(tuán)隊(duì)，全面接手公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

架構(gòu)與業(yè)績(jī)：組織適配新賽道，轉(zhuǎn)型盈利初見(jiàn)成效

同樣是在6月1日的董事會(huì)上，中交地產(chǎn)還敲定了全新的總部組織架構(gòu)，采用9個(gè)職能部門(mén)加4個(gè)事業(yè)部的模式。這也是2024年至今，兩年半時(shí)間里公司第四次調(diào)整組織架構(gòu)。四大事業(yè)部分別為物管事業(yè)部、商管事業(yè)部、建管事業(yè)部、海外事業(yè)部，架構(gòu)緊緊圍繞物業(yè)、商業(yè)兩大核心輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)搭建，同時(shí)保留建設(shè)管理與海外業(yè)務(wù)板塊，未來(lái)的業(yè)務(wù)方向十分清晰。

圖源：中交地產(chǎn)公告

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，轉(zhuǎn)型之路機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。2025年，公司整體歸母凈利潤(rùn)虧損17.10億元，這部分虧損全部來(lái)自已經(jīng)置出的傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同期輕資產(chǎn)板塊毛利率為15.66%，和行業(yè)頭部企業(yè)相比還有不小差距。公司對(duì)此解釋，現(xiàn)階段跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)擴(kuò)張帶來(lái)的前期投入還沒(méi)有消化完畢，規(guī)模效應(yīng)還需要時(shí)間慢慢釋放。

進(jìn)入2026年一季度，轉(zhuǎn)型的正向效果開(kāi)始顯現(xiàn)。受報(bào)表合并范圍調(diào)整影響，當(dāng)期營(yíng)收3.48億元，同比下滑97.04%，但歸母凈利潤(rùn)達(dá)到343.49萬(wàn)元，順利實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。這也足以說(shuō)明，剝離重資產(chǎn)之后，輕資產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)具備穩(wěn)定的盈利能力。

圖源：中交地產(chǎn)2026年一季報(bào)

現(xiàn)如今，中交地產(chǎn)基本退出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道，公司資源全面向城市服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)傾斜。董事長(zhǎng)席位暫時(shí)空出，并沒(méi)有打亂日常經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，也為后續(xù)頂層管理規(guī)劃留出了調(diào)整空間。而這支龍湖系專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，已然成為推動(dòng)公司轉(zhuǎn)型的核心力量。

從資產(chǎn)梳理、工商更名，再到人事更迭、組織重構(gòu)，一系列動(dòng)作環(huán)環(huán)相扣，清晰展現(xiàn)出這家央企地產(chǎn)向輕資產(chǎn)城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的完整路徑。

隨著資產(chǎn)、架構(gòu)、人事幾番調(diào)整全部落地，中交地產(chǎn)算是正式換了發(fā)展賽道。董事長(zhǎng)人選仍未出爐，外界也多有討論。接下來(lái)，這支專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能否把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)做深做實(shí)、實(shí)現(xiàn)盈利穩(wěn)步增長(zhǎng)，整個(gè)發(fā)展走向值得持續(xù)關(guān)注。