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楔子

前兩天我刷到一則新聞，說的是：劉曉慶的別墅因為疑似違建，被人投訴了。

經(jīng)過一番查資料，我發(fā)現(xiàn)劉曉慶居住的別墅區(qū)叫做北京玫瑰園，這個項目還是挺有故事性的。

今天這篇文章就來聊聊北京“老牌的別墅區(qū)”——玫瑰園，以及探究下為什么別墅會成為“違建”的重災(zāi)區(qū)？

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項目簡介

北京玫瑰園

是位于北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的大型高檔別墅區(qū)，由北京玫瑰園別墅有限公司開發(fā)。建筑設(shè)計由加拿大魁北克拉瓦大學(xué)建筑師皮爾先生擔(dān)任。

項目位于北京北六環(huán)的“三園結(jié)合的輻射區(qū)域”，周邊環(huán)繞北京航空航天大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)等六所高校，毗鄰八達(dá)嶺高速及十三陵風(fēng)景區(qū)。

項目總用地面積約49.93萬平方米，總建筑面積約24.0萬平方米。項目前期規(guī)劃容積率為： 0.35。

項目共分為五期開發(fā)，其中一至四期已建成，五期預(yù)計2028年完工。（如上圖）

項目一期是1995年開盤，1997年完成186套別墅交付；二期是1996年開盤的。

一期、二期合稱“五洲別墅區(qū)”，包含美國區(qū)、歐陸區(qū)、日本區(qū)、太空區(qū)，散落于中心的維多利亞公園四周。

而除了上圖的日本區(qū)風(fēng)格比較明顯之外，其他幾種風(fēng)格很難區(qū)分，我把現(xiàn)場照片貼一下，觀眾們自行判斷吧。

項目三期2000年開盤， 占地面積約32萬平方米，又分為渥太華區(qū)、溫哥華區(qū)、多倫多區(qū)、紐芬蘭區(qū)，散落在30000平方米的勞倫遜湖周邊。

項目四期為北美新古典主義建筑風(fēng)格，2007年5月12日開盤。

園內(nèi)另有四個會所和一條商業(yè)街，它們分別是位于美國區(qū)內(nèi)的“蒙大拿俱樂部”，位于日本區(qū)內(nèi)的“名古屋料理部”，位于歐陸區(qū)內(nèi)的“加勒比浴館”，位于太空區(qū)內(nèi)的“布勒斯堡健康館”，以及一條“密蘇里商業(yè)小步街”。

而原來的五期地塊，因拆遷困難及手續(xù)問題停滯多年，2024年重新啟動項目的建設(shè)招標(biāo)，預(yù)計2028年建成。擬建設(shè)34棟住宅樓，提供商品住宅1210套及政策性住房3萬平方米。（如上圖）

2005年，北京玫瑰園入圍《中國10大超級豪宅》，名列第七，后又連續(xù)3年上榜。

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人物故事

從1995年到2026年，這個項目跨度接近30年。除了項目本身，還出現(xiàn)了很多的人物故事。

鄧智仁

1984年，他創(chuàng)立香港利達(dá)行，并很快成為與中原物業(yè)和美聯(lián)物業(yè)齊名的香港三大地產(chǎn)代理商之一，曾有香港樓市“神奇小子”的稱號。

梁希森

1996年，他到北京尋求商機，很快成為玫瑰園的施工方。

后來還任山東希森集團(tuán)董事長、樂陵希森馬鈴薯產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長，國家馬鈴薯工程技術(shù)研究中心的創(chuàng)建者及負(fù)責(zé)人，有“土豆大王”之稱。2025年4月，梁希森因病在北京逝世，享年71歲。

北京玫瑰園是北京第一個赴香港招商的房地產(chǎn)項目，一度被譽為“首都第一別墅”。

北京玫瑰園又是當(dāng)時全國最大的“破產(chǎn)”項目。

所以北京玫瑰園的建成頗為不易，期間歷經(jīng)了三次易主。2013年保利地產(chǎn)接手成為實控人，現(xiàn)在開發(fā)中的五期就是保利地產(chǎn)操盤。

除了開發(fā)商的故事之外，北京玫瑰園的業(yè)主也頗有話題性，而其中最出名的事件就涉及到“侯耀文的遺產(chǎn)爭奪案”。

2007年6月，相聲大師侯耀文在玫瑰園別墅突發(fā)心臟病去世。由于未留遺囑，引發(fā)了其兩個女兒與兄長侯耀華之間長達(dá)四年的遺產(chǎn)爭奪案，最終以和解方式收場，別墅返還給開發(fā)公司。

據(jù)說郭德綱后來以高于市場價3000萬的價格買下這棟別墅，幫助侯耀文女兒解決經(jīng)濟(jì)困難。

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違建風(fēng)波

從劉曉慶在社交媒體上分享的照片，我在北京玫瑰園找到了風(fēng)格非常類似的一棟別墅，但是不是新聞中提到的那棟別墅，還不好判斷。（如下圖）

從照片來看，這是一棟2層的別墅，面積并不小，但是看不出有地下室。因為該小區(qū)其他帶地下室的別墅都帶有下沉庭院。（如下圖）

而網(wǎng)絡(luò)資料也顯示：D780業(yè)主地上、地下違建面積總計超過200平米，這就和該別墅沒有地下室又對上了。（如下圖）

但自2025年8月收到《限期拆除決定書》后，屋主似乎并沒有進(jìn)行徹底的整改，所以才引起了網(wǎng)絡(luò)的熱議。

至于是不是劉曉慶的家，因為沒有官方的確切消息源，所以也無法確準(zhǔn)。但北京玫瑰園確實有業(yè)主違建，逾期不整改的事實也是準(zhǔn)確的。

但我想：不管是哪個別墅業(yè)主，都不應(yīng)該有“特權(quán)”。更不能拖一陣子，等風(fēng)頭過去就可以不用整改?

雖然別墅拆改具有一定的難度，但也不是遲遲不開動的理由！

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屢禁不止？

不僅是北京玫瑰園，其實全國各地的別墅區(qū)都存在不同程度的私搭亂建，那別墅區(qū)為什么會成為違建的重災(zāi)區(qū)？

究其原因，大概有以下幾點：

一、隱蔽性和結(jié)構(gòu)靈活性

別墅區(qū)多為低密度小區(qū)，特別是獨棟或者類獨棟，私密性非常好，違章搭建、開挖地下室不易被外界察覺。

再加上別墅原有的設(shè)計，為搭建提供了天然的便利，只要外立面風(fēng)格統(tǒng)一，即使搭幾百平方，也一點都不違和。（如下圖）

二、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動

別墅作為高端物業(yè)，售價本來就高，即使搭建很少的面積，經(jīng)濟(jì)利益也頗為可觀。但是搭建的成本卻很低，即使是被拆違了，損失也不大。

所以一些業(yè)主從投入產(chǎn)出比，風(fēng)險評估上來判斷，私搭亂建是一門“劃算”的生意。

當(dāng)然早期的別墅確實存在著設(shè)計不合理，功能缺失等問題，但本質(zhì)上還是別墅業(yè)主“投機性違建”！

三、特權(quán)心理與法不責(zé)眾

住別墅的業(yè)主，大多都是高收入人群，在社會上也有一定的地位，所以往往會有一些“我的地盤我做主”的特權(quán)心理。

再加上 “法不責(zé)眾”的僥幸心理，讓違建屢禁不止。 當(dāng)部分業(yè)主通過違建獲得利益且未被處罰時，其他業(yè)主會紛紛效仿，形成“破窗效應(yīng)”。

四、歷史遺留問題

很多早期的別墅， 業(yè)主因“改善居住條件”的需求進(jìn)行違建，在當(dāng)年可能已經(jīng)交過罰款，所以成了“既成事實”。

現(xiàn)在再來二次處理這樣的問題，就可能引起 與“現(xiàn)行法規(guī)”的矛盾， 導(dǎo)致違建難以徹底根除。

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結(jié)束語

北京玫瑰園，作為曾經(jīng)的“首都第一別墅 ” ，在當(dāng)年引起了轟動。而這一次又因為劉曉慶疑似的“違建風(fēng)波”，再一次進(jìn)入公眾視野。

一直以來，別墅區(qū)都是“違建”的重災(zāi)區(qū)，但因為別墅區(qū)住的人“非富即貴”，所以讓拆違變得困難重重。而這次 劉曉慶疑似的“違建事件”，讓這個問題再次引起公眾的熱議。

隨著社會的發(fā)展，別墅區(qū)“違建”問題終將被正視！