來源：市場資訊

（來源：上海樓市揭幕&冬哥談房）

上海樓市最近又刷新認(rèn)知高度：實(shí)打?qū)嵉耐猸h(huán)外板塊，新房單價直接干到94157元/㎡！

近日招商中旅壹江臻邸五期正在認(rèn)購中，本次項(xiàng)目一共推出37套房源，整體備案均價83457元/㎡；其中王牌產(chǎn)品7號樓6層真洋房，僅12套房源，確實(shí)稀缺，而它的單價天花板，悄悄摸到了94157元/㎡。

如今唐鎮(zhèn)板塊的高層新房均價約8萬/㎡左右，這款洋房直接板塊溢價1.4萬+/㎡；放眼全上海外環(huán)樓市，這個價格都是領(lǐng)跑者。

目前外環(huán)附近能對標(biāo)9.4萬單價的新房，僅有閔行七寶天安1號。關(guān)鍵點(diǎn)來了：天安1號地處外環(huán)內(nèi)；而唐鎮(zhèn)位于外環(huán)外，房價直接追平外環(huán)內(nèi)頂流新盤。

再對比外環(huán)外其他板塊：

閔行改善熱門浦錦、顓橋新房均價約7萬+/㎡

浦東周康、曹路板塊均價約6萬+/㎡；

寶山楊行、顧村均價約5萬+/㎡；

嘉定南翔、江橋均價5.5萬/㎡；

閔行華漕、青浦徐涇靠著大虹橋紅利，板塊均價約6-7萬/㎡；

哪怕是這些外環(huán)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)改善板塊，房價都被徹底甩開，放眼全上海外環(huán)外，單價突破9萬+的新房，確實(shí)不多。

很多人疑惑：浦東外環(huán)唐鎮(zhèn)，憑什么房價能有如此高度？核心原因可能有以下4點(diǎn)：

第一，板塊價值徹底蛻變，擺脫剛需標(biāo)簽。早年唐鎮(zhèn)是浦東剛需洼地，如今依托張江科學(xué)城外溢，產(chǎn)業(yè)落地密集，高精尖企業(yè)、科創(chuàng)人才大批量導(dǎo)入，高收入購房群體扎堆，改善購房需求爆發(fā)，徹底甩掉剛需洼地定位。

第二，低密洋房產(chǎn)品稀缺，物以稀為貴。當(dāng)下上海新房以高層、小高層為主，6層洋房本就稀缺，本次僅12套貨源，純改善低密、公攤小、居住舒適度拉滿，圈層純粹，稀缺屬性直接拉高產(chǎn)品溢價。

第三，浦東外環(huán)新房庫存告急，供不應(yīng)求抬升房價。浦東主城新房供應(yīng)緊張，外環(huán)改善地塊土拍價格持續(xù)走高，宅地越來越少，純改善洋房房源更是斷供，房源少、買家多，價格自然水漲船高。

第四，樓市改善購買力外溢，圈層內(nèi)卷漲價。內(nèi)環(huán)、中環(huán)改善房源總價過高，大批高凈值剛需、改善客群外溢浦東外環(huán)，認(rèn)準(zhǔn)唐鎮(zhèn)成熟配套、城市界面，高端改善扎堆入手，進(jìn)一步推高板塊頂格房價。

不難發(fā)現(xiàn)，如今上海房價早已不看環(huán)線，傳統(tǒng)“內(nèi)環(huán)貴、外環(huán)便宜”的買房邏輯已經(jīng)失效。地段環(huán)線讓位于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、圈層，外環(huán)優(yōu)質(zhì)板塊+稀缺改善產(chǎn)品，房價輕松吊打普通外環(huán)內(nèi)剛需盤。

對于剛需、剛改客戶，招商中旅壹江臻邸還真的可以關(guān)注：

項(xiàng)目地處浦東唐鎮(zhèn)核心區(qū)位，五期全新房源火熱認(rèn)購中，整體推售37套房源，樓盤整體均價83457元/㎡；樓棟劃分差異化明顯，常規(guī)高層貼合板塊主流均價，7號樓6層真洋房為本期王牌稀缺產(chǎn)品，僅12套，房源量極少、賣一套少一套，洋房最高單價94157元/㎡。

產(chǎn)品主打高端改善定位，依托板塊成熟商業(yè)、交通、教育配套，搭配超低密洋房社區(qū)，瞄準(zhǔn)唐鎮(zhèn)本地改善、張江外溢置業(yè)客群，也是目前唐鎮(zhèn)房價天花板級新房。

外環(huán)外9.4萬/㎡的房價，不只是一個樓盤報價，更是上海樓市新版價值邏輯。環(huán)線不再是定價王道，產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品、稀缺度，才是當(dāng)下上海房價的真正底牌。

與此同時，上海北部中環(huán)附近的新房中環(huán)麓島也同樣值得期待，位于中外環(huán)之間，最新均價只有68476元/平！

中環(huán)麓島新地塊首批房源大籌已結(jié)束，正在小籌中。項(xiàng)目將推出建面約107-132㎡3-4房，均價68476元/平，共計64套房源。

「中環(huán)麓島」的底氣，源于南大智慧城的“雙重碾壓式”發(fā)展——產(chǎn)業(yè)能級+配套兌現(xiàn)速度均領(lǐng)跑同價位板塊。

交通：雙TOD立體路網(wǎng)，15號線381米步行直達(dá)，7站到上海西站，25分鐘達(dá)靜安寺；緊鄰中環(huán)路、南北高架，30分鐘覆蓋陸家嘴、徐家匯，規(guī)劃18/31號線+南何支線，未來出行更便捷。

商業(yè)：50萬㎡商業(yè)集群崛起！直線700米在建華潤萬象匯（2027年開業(yè)），雙TOD商業(yè)加持，社區(qū)自帶生鮮超市、餐飲等配套，一站式滿足吃喝玩樂購。

生態(tài)：43%綠地覆蓋率+40+特色公園，占地120公頃的南大中央公園已開放，走馬塘水岸公園（一期）建設(shè)中，人均綠地近40㎡（上海平均3倍），日常散步堪比逛景區(qū)。

教育：全齡優(yōu)質(zhì)教育圈！南大實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）、上師大附中寶山分校（市實(shí)驗(yàn)性示范高中）已啟用，多所優(yōu)質(zhì)幼兒園布局，上學(xué)無需遠(yuǎn)行。

產(chǎn)業(yè)：南大智慧城作為“北轉(zhuǎn)型”核心，540萬㎡體量超越前灘，與張江、漕河涇共建“中環(huán)科創(chuàng)金三角”，800+企業(yè)入駐，聚焦AI、生命科學(xué)等未來產(chǎn)業(yè)，區(qū)域價值持續(xù)爆發(fā)。