上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛

近日，上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛，將頭部房產(chǎn)中介鏈家推上輿論風(fēng)口。網(wǎng)傳上海鏈家經(jīng)紀(jì)人操作房源低買高賣，賺取74萬元巨額差價(jià)，相關(guān)自媒體控訴視頻在短視頻平臺廣泛傳播。

隨著輿情持續(xù)發(fā)酵，事件陸續(xù)衍生出多個真假混雜的版本。對此上海鏈家已于6月10日發(fā)布回應(yīng)稱“高度重視，已在內(nèi)部展開調(diào)查，如查實(shí)有違規(guī)行為將從嚴(yán)從重處罰”。

今日，上海鏈家官方公眾號再次發(fā)布《網(wǎng)傳“吃差價(jià)”事件的調(diào)查通報(bào)》，完整還原交易過程，明確表示網(wǎng)傳“上海鏈家吃74萬差價(jià)”不實(shí)。同時為充分還原事實(shí)、接受社會監(jiān)督，主動聯(lián)系提請屬地房管局和消保部門介入指導(dǎo)協(xié)調(diào)。

針對此事件中調(diào)查出的涉事經(jīng)紀(jì)人在其他方面的違規(guī)，上海鏈家也直面問題，通報(bào)查實(shí)的違規(guī)行為，并對涉事員工、門店管理層作出嚴(yán)厲處罰。

上海鏈家真的吃了74萬差價(jià)嗎？

此次風(fēng)波的源頭，來自上海一位業(yè)主史阿姨的房屋買賣。

網(wǎng)絡(luò)流傳版本指向上海鏈家經(jīng)紀(jì)人“低價(jià)收、高價(jià)賣”的套利操作：史阿姨名下位于上海嘉定江橋一套約41平方米的房源，在鏈家經(jīng)紀(jì)人撮合下，于今年6月以106萬元的價(jià)格簽約出售。但交易落地不久，史阿姨意外得知，這套剛簽約的房源，隨即被中介對外報(bào)價(jià)180萬元，前后價(jià)差高達(dá)74萬元。輿論據(jù)此猜測，鏈家經(jīng)紀(jì)人試圖通過私下轉(zhuǎn)手，賺取巨額差價(jià)。

針對前述爭議，上海鏈家表示，公司內(nèi)部合規(guī)監(jiān)察部門調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)完整的掛牌、成交記錄，并交叉對比涉事經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)立問詢記錄，與網(wǎng)傳“吃差價(jià)”的情況不符。

上海鏈家發(fā)布的調(diào)查通報(bào)顯示，該房源于6月7日在鏈家掛牌，同日江橋分行經(jīng)紀(jì)人李某惠隱瞞是自己直系親屬購房，違規(guī)參與交易斡旋，購入該房源并完成簽約，并向業(yè)主支付20萬元定金。

交易簽約當(dāng)日便突發(fā)變故。上海鏈家稱，在該房源三方簽約已完成，且成交客戶（李某惠親屬）無任何轉(zhuǎn)售意向的情況下，江橋分行經(jīng)紀(jì)人吳某雄在得知有一位客戶想高價(jià)收購小區(qū)房源的情況下，對外虛構(gòu)房源在售信息、編造價(jià)格（其網(wǎng)傳截圖中的195萬及180萬均無查實(shí)的數(shù)據(jù)出處或歷史成交信息支撐），該信息隨后被業(yè)主知悉。

通報(bào)顯示，6月10日，應(yīng)業(yè)主要求，客業(yè)雙方協(xié)商一致解除合同，并完成定金退還，鏈家在交易過程中無收取任何傭金。此后，該房源在鏈家無二次掛牌、二次成交及傭金收入等記錄。

上海鏈家指出，經(jīng)核查，該交易為三方簽約，經(jīng)紀(jì)人李某惠、吳某雄均未利用居間服務(wù)從客戶支付給業(yè)主的購房款中賺取差價(jià)，就多方核實(shí)的情況來看，也無事實(shí)證明兩人之間有串通行為。上海鏈家未從中獲取任何差價(jià)收益，網(wǎng)傳“上海鏈家吃74萬差價(jià)”不實(shí)。

北京大學(xué)法學(xué)院教授薛軍表示，如果中介方公布的信息屬實(shí)，那么該房屋既沒有最終以106萬進(jìn)行第一次的實(shí)際成交，短時間內(nèi)也沒有以180萬在同一中介方的安排下第二次成交，不能理解為“吃了差價(jià)”，不適用“吃一賠十”的賠付規(guī)則。

薛軍認(rèn)為，結(jié)合民法典和相關(guān)行業(yè)管理辦法，只有同時滿足三個要件，才構(gòu)成法律意義上的中介“吃差價(jià)”。一、發(fā)生了實(shí)際的第一次的房屋交易；二、交易中介刻意隱瞞第一次交易中的真實(shí)交易價(jià)格，向后續(xù)的買方抬高報(bào)價(jià)，并且對交易相關(guān)方進(jìn)行信息隔離；三、兩次交易均完成后，中介實(shí)際占有、截留買賣雙方房款之間的差額利益，并且該收益獨(dú)立于合法傭金之外。

七人因作業(yè)瑕疵被嚴(yán)處，上海鏈家升級親屬回避管理規(guī)定

雖然“吃差價(jià)”傳言被指不實(shí)，但鏈家的調(diào)查明確涉事經(jīng)紀(jì)人在本次交易過程中存在其他方面的違規(guī)行為。

上海鏈家通報(bào)還原了輿情發(fā)酵期間公司內(nèi)部調(diào)查還原的情況。上海鏈家坦承，在該房源交易中，經(jīng)紀(jì)人李某惠未如實(shí)披露交易客戶親屬身份，違反公司親屬回避規(guī)定；經(jīng)紀(jì)人吳某雄在成交客戶無任何轉(zhuǎn)售意向的前提下，虛構(gòu)房源待售信息、虛報(bào)房屋價(jià)格，違規(guī)向客戶推介虛假房源。

由于嚴(yán)重違反公司中性市場觀原則、《三必做六禁止》要求，以及《職業(yè)道德行為守則》、《鏈家上海城市信用管理規(guī)定》，背離了鏈家誠信經(jīng)營的原則，觸碰了品牌價(jià)值觀的底線，上海鏈家對相關(guān)人員進(jìn)行了從嚴(yán)從重處理：

1、經(jīng)紀(jì)人李某惠、吳某雄，因嚴(yán)重違紀(jì)及誠信問題，予以辭退，永不錄用。

2、該門店店總盧某杭、運(yùn)營總監(jiān)徐某，因?qū)﹂T店員工違規(guī)交易、失職瀆職問題監(jiān)管缺位，對盧某杭予以黃線違規(guī)處罰，一年內(nèi)不得晉升，取消當(dāng)年獎項(xiàng)評定；對徐某予以公司四級違規(guī)處罰，自處罰之日起半年內(nèi)，不得晉升職位、職級及參與評優(yōu)。

3、對于其他兩位經(jīng)紀(jì)人及交易管家均給予相應(yīng)處罰。

為了杜絕此類事件的再次發(fā)生，上海鏈家表示將升級一項(xiàng)管理規(guī)定：員工本人及直系親屬購買公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購房告知書》，明確披露身份、嚴(yán)格執(zhí)行親屬回避規(guī)定。

風(fēng)波逐漸厘清背后，一個現(xiàn)實(shí)疑問依舊未解。在網(wǎng)絡(luò)自媒體與史阿姨的對話中提及，上述房源解約的第二天，便有買家以188萬元接手了房源。參考多個房產(chǎn)中介顯示的該小區(qū)公開掛牌價(jià)格，小區(qū)掛牌房源主流均價(jià)在3萬元/平方米左右，史阿姨的房子位于頂樓6樓，按照市場規(guī)律頂樓價(jià)格一般低于中間樓層。而上述房源在解約后迅速以高價(jià)成交背后，究竟是何種原因？目前仍沒有答案。

第三方中介平臺信息

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上海一中介吃26萬差價(jià) 業(yè)主在交易中心網(wǎng)簽才發(fā)現(xiàn)被坑

“原本以為房子只賣了150萬元，直到在交易中心網(wǎng)簽時，才知道賣了176萬元?！?/p>

今年3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日期間，市民俞女士和余先生向解放日報(bào)·上觀新聞“民聲直通車”求助，稱他們近日委托中介出售閔行一套房產(chǎn)時遭遇了“套路”：為了吃掉26萬元差價(jià)，中介分別與買賣雙方簽訂了不同性質(zhì)的協(xié)議。而為了讓“套路”滴水不漏，中介不僅與買賣雙方使用了不同的“話術(shù)”，竟然還分飾兩角，在與上下家接觸時使用了不同的主體……

眼下，申城房地產(chǎn)市場交易熱度持續(xù)攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差價(jià)”是否違法違規(guī)？在信息不對稱的情況下，購房雙方如何防范？

一套房“賣”出兩種價(jià)格

俞女士是房子的賣家，她告訴記者，他們家在閔行區(qū)鶴北二街坊有一套近80平方米的房子，登記在母親周女士名下，一直閑置有出售意愿，也一直收到中介打來的問詢電話。去年年中，小區(qū)西門口的“好年華”中介再次來電，勸說俞女士“市場價(jià)差不多了”。俞女士同意將房子正式掛牌。

金平路33號“好年華”中介，后面就是鶴北二街坊小區(qū)

此后，中介多次以“6樓沒電梯不好賣”“周邊什么行情，別人的成交價(jià)你看了嗎”“現(xiàn)在有下家要了，但是下家不好說話，得降點(diǎn)價(jià)格”等不同話術(shù)，不斷勸說俞女士降價(jià)。俞女士也不斷讓步，掛牌價(jià)從一開始200萬元，逐步降至150萬元。事后，俞女士才醒悟，這個過程就是中介在不斷地“PUA”她，以壓低價(jià)格。

今年2月7日，中介聲稱有買家確定要房，并約俞女士見面簽署協(xié)議。面談中，“好年華”中介負(fù)責(zé)人胡某再次提出買家要求價(jià)格再降一點(diǎn)至140萬元。俞女士當(dāng)場翻臉，見她態(tài)度堅(jiān)決，胡某佯稱“要和買家商量下”，離開一會返回后同意150萬元成交。當(dāng)天，俞女士與“好年華”中介簽訂了協(xié)議，胡某當(dāng)場向俞女士轉(zhuǎn)賬了10萬元，聲稱這是買家支付的定金。事后，俞女士與買家余先生復(fù)盤得知，當(dāng)天余先生尚未確定要買入這套房子，胡某的“與買家商量”“買家付了定金”都是在表演。俞女士稱，定金也實(shí)為胡某自掏腰包支付，為的是將價(jià)格打下來后“低價(jià)鎖房”。

不同尋常的是，俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”。協(xié)議中稱，扣除1萬元中介傭金后，俞女士的房屋銷售實(shí)際到手149萬元，并約定“若實(shí)際成交價(jià)格高于保底成交價(jià)，溢價(jià)部分作為乙方獨(dú)家委托服務(wù)報(bào)酬”。

俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”

而買家余先生這邊的經(jīng)歷則是另一個版本：余先生告訴記者，看中俞女士這套房子后，盡管反復(fù)要求降價(jià)，但中介“好年華”稱賣家堅(jiān)守底價(jià)176萬元。其間，余先生曾要求與俞女士直接面談商量價(jià)格，中介則以“上家出國了”等理由推脫，不讓雙方碰面。3月2日，余先生才同意176萬元的交易價(jià)格，并與中介簽訂了“居間協(xié)議”，同時與賣家簽訂“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”。而為了不讓買賣雙方見面使得差價(jià)過早“暴露”，“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”上，房屋的售賣人都寫著“胡某代”的字樣，并非由俞女士的母親親自簽署。

圖為3月2日余先生與“好年華”簽訂的“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，上面房屋售賣人都寫著“胡某代”的字樣

3月6日，“好年華”約上下家前往閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心操作過戶，俞女士這才見到了余先生。當(dāng)天，兩名“好年華”工作人員各自領(lǐng)著俞女士和余先生，盡量不讓雙方有單獨(dú)交流的機(jī)會，并在窗口擺弄好網(wǎng)簽協(xié)議后，催促雙方盡快簽名。網(wǎng)簽結(jié)束后，雙方這才說上了話，當(dāng)?shù)弥崤糠孔硬刨u150萬元后，余先生又驚又氣，但為時已晚。中介也不再回避買賣之間存在差價(jià)。

《民法典》第九百六十二條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有“對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)”的行為。俞女士和余先生認(rèn)為，“好年華”的操作是法規(guī)明確禁止的“吃差價(jià)”行為。

中介“吃差價(jià)”涉嫌違法

為了避免被坐實(shí)“吃差價(jià)”，“好年華”在操作時動了不少腦筋：在和上下家分別簽訂“托底”和“居間”協(xié)議時，“好年華”使用了不同的身份。居間協(xié)議上，居間方是“好年華”中介。但“托底”協(xié)議中，乙方則是一家名為“芳蘊(yùn)”的中介。俞女士簽約時曾質(zhì)疑，胡某的解釋是“芳蘊(yùn)”和“好年華”實(shí)際是一家。但在紙面上，操作買賣雙方的是兩家不同的中介，差價(jià)產(chǎn)生于中介之間。

在完成首筆房款轉(zhuǎn)賬后，中介還要求和俞女士、余先生簽訂一份“補(bǔ)充協(xié)議”，明確余先生在支付尾款時需要將其中的26萬元單獨(dú)轉(zhuǎn)給中介方，而不是給買方。

俞女士向交易中心申請調(diào)閱了網(wǎng)簽合同，發(fā)現(xiàn)寫入網(wǎng)簽合同的價(jià)格是150萬元

圖為在中介的要求下，俞女士的母親和余先生與中介簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”

看似天衣無縫，但業(yè)內(nèi)人士指出，中介的操作仍然有多個“漏洞”。買家余先生簽訂的居間協(xié)議中約定房價(jià)是176萬元，而網(wǎng)簽合同中又寫著150萬元，這已構(gòu)成典型的“陰陽合同”。而在賣家俞女士這邊，使用“托底”協(xié)議取代居間協(xié)議，操作是否合規(guī)也值得商榷。

3月17日，記者前往金平路33號“好年華”中介采訪，一直守到中午近12時也沒等到中介開門。記者撥打胡某電話也一直被轉(zhuǎn)至AI語音留言。等待期間，記者前往附近的另一家中介詢問，中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料，顯示這家中介幫俞女士房子掛牌的價(jià)格為250萬元，且今年1月剛剛維護(hù)過信息。得知目前已經(jīng)以150萬元價(jià)格售出，中介工作人員表示難以置信，搖了搖頭欲言又止。記者本想隔天再去“好年華”蹲守胡某。豈料，17日下午，胡某主動打來電話，語氣強(qiáng)硬地表示“不接受任何采訪”“一切按照合同處理”……

附近另一家中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料顯示，他們幫俞女士的房子掛牌的價(jià)格為250萬元

82平方米的房子中介標(biāo)出的價(jià)格是220萬

金平路33號“好年華”中介處，隔著玻璃門可以看到鶴北二街坊小區(qū)82平方米的房子中介標(biāo)出的價(jià)格是220萬。但俞女士的房子最終僅賣出150萬。

簽了所謂的合同，是否就能讓中介逃避“吃差價(jià)”之嫌？記者咨詢了上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)。他認(rèn)為，中介和賣家簽訂“托底”協(xié)議的操作乍看沒什么問題，且看上去對房東有利。中介的這種操作，動機(jī)明顯不是以促進(jìn)成交為導(dǎo)向，而是以最大化價(jià)格差作為經(jīng)營導(dǎo)向，帶有欺詐屬性。操作中，中介肯定會刻意打壓賣家房價(jià)，提高買家價(jià)格，將價(jià)格差做大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，中介用兩個不同的公司來操作，其實(shí)是想把買賣交易分割，規(guī)避監(jiān)管。但本質(zhì)上還是一筆交易，中間形成了兩個不同價(jià)格，違背了房價(jià)要統(tǒng)一的原則。一筆交易出現(xiàn)了價(jià)格不一樣的陰陽合同，也違反了中介公司的基本規(guī)范。

法院的判例更能說明問題。2023年4月，“上海高院”公眾號公布了上海二中院審理的一起案件。案件中，中介以“訂購協(xié)議”形式，先從賣家處購得房屋，并約定中介可以“轉(zhuǎn)賣”取得溢價(jià)，最終中介加價(jià)7萬元售出。法院審理認(rèn)為，該模式屬于中介公司“吃差價(jià)”行為，違背了中介人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，造成了購房人的損失。根據(jù)《民法典》規(guī)定，中介公司不得請求支付中介報(bào)酬，并應(yīng)當(dāng)賠償損失。最終法院二審判令中介公司向買方人賠償7萬元。可見，不管中介采取何種方式掩飾，一套房買賣中存在價(jià)格差就是“吃差價(jià)”的行為。

眼下，房地產(chǎn)交易熱度回升。嚴(yán)躍進(jìn)提醒市民操作房屋買賣時要留心，遇到中介不讓買賣雙方見面談價(jià)格的情況時就要警惕，同時應(yīng)盡量選擇正規(guī)中介來提供服務(wù)。如果發(fā)生類似問題，市民可就中介違規(guī)行為向房管部門進(jìn)行投訴舉報(bào)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。