北京、上海樓市拐點(diǎn)進(jìn)一步確認(rèn)，兩地房?jī)r(jià)企穩(wěn)后有望年內(nèi)轉(zhuǎn)漲。

以上內(nèi)容是中金公司最近研報(bào)的觀點(diǎn)。

關(guān)于北京、上海，再加上深圳，關(guān)于這幾個(gè)城市的樓市，我之前的觀點(diǎn)一直也是比較明確的，這幾個(gè)超級(jí)大城市的樓市止跌回漲是遲早的事情，且今年這種反轉(zhuǎn)的跡象更為明顯。

為何會(huì)如此認(rèn)為？

首先，從更為宏觀層面上來看，這幾個(gè)大城市無論是在城市硬實(shí)力（經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等），還是軟實(shí)力（公共配套、公共服務(wù)等），在國(guó)內(nèi)都是處于斷崖式領(lǐng)先水平的。

這就會(huì)導(dǎo)致這幾個(gè)大城市對(duì)年輕人具有很強(qiáng)的吸引力，就能保持人口凈流入或是高密度的人口狀態(tài)，像深圳去年人口又增加了25.9萬人，2025年末常住人口達(dá)到了1824.85萬人，人口增量位居全國(guó)首位。。2025年末，上海常住人口為2485.41萬人，較上年增加了5.15萬人。2025年末，北京常住人口2180.0萬人，比上年末減少3.2萬人；北京人口微減，這與北京城市發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系，北京本身對(duì)年輕人的吸引力毋庸置疑。

總之，這三個(gè)超級(jí)大城市，去年無論是人口大增，還是微漲、或是微減，都是處于高密度的人口狀態(tài)。人口多了就意味著住房需求也多了，但城市的發(fā)展是有邊界的，住房供應(yīng)卻不可能一直在增加。因此對(duì)于這類超級(jí)大城市，樓市幾乎不存在絕對(duì)上的供大于求，中長(zhǎng)期來看，其房?jī)r(jià)也是具有比較強(qiáng)的支撐的。

接著從市場(chǎng)的層面來看看，過去幾年，這幾個(gè)城市的樓市也經(jīng)歷較為激烈的下行調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌的幅度也不算小。這在一定程度上也算是消化了過去高房?jī)r(jià)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)被逐漸出清了了，市場(chǎng)自身也會(huì)進(jìn)行調(diào)整，再加上政策的支持，市場(chǎng)也就會(huì)慢慢探底回升。

進(jìn)入2026年以來，這幾個(gè)城市的樓市表現(xiàn)就相當(dāng)程度上可以說明市場(chǎng)有觸底反彈的跡象，且今年這波回升行情與過去還是很不一樣的，今年的行情已經(jīng)從3月份延續(xù)到5月份，且房?jī)r(jià)、庫存這幾個(gè)指標(biāo)也發(fā)生了積極的變化。

北京、上海、深圳的樓市成交量在今年3-5月均較去年同期有所增加，且有些還是大幅增加。而目前公布的3月和4月份的房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)也顯示，四大一線城市的二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。

與此同時(shí)，樓市庫存數(shù)據(jù)也在好轉(zhuǎn)。從整體層面來看，4月末，商品房待售面積同比下降0.5%；待售3年以下面積57903萬平方米，下降2.6%。這也是自3月份以來，樓市整體庫存數(shù)據(jù)二連降。具體到這幾個(gè)城市來看，由于口徑的問題，據(jù)可以查詢到的數(shù)據(jù)，4月末，上海二手房掛牌量約18.1萬套，自2025年四季度持續(xù)下降。3月末，深圳二手房掛牌量?同比減少1%?，近年來首次同比減少 。

從今年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，今年這幾個(gè)大城市樓市的回暖與過去的“以價(jià)換量”還是有一定區(qū)別的，多項(xiàng)指標(biāo)都指向市場(chǎng)正在止跌回穩(wěn)，拐點(diǎn)正在接近。但是不是今年內(nèi)就一定能轉(zhuǎn)漲，我們拭目以待吧！