文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會

動工建設(shè)一年多，龍華九龍山雙璽家園。

沒能等來入市，卻等來了調(diào)規(guī)的消息。

近幾天，深圳規(guī)自局公布了雙璽家園項目總平面圖修改的公示。

主要修改內(nèi)容包括：

1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表局部調(diào)整；

2）綠化范圍、非機(jī)動車位置局部調(diào)整；

3）道路開口局部調(diào)整；

4）建筑物輪廓、層數(shù)、高度調(diào)整；

5）消防救援場地、公共開放空間、社區(qū)兒童游戲場地局部調(diào)整；

6）場地標(biāo)高及擋土墻局部調(diào)整。

文字上看著有點泛，進(jìn)深君對著項目前后的兩個參數(shù)表仔細(xì)研究了一番。

發(fā)現(xiàn)雙璽家園有一項很重要的變動：小區(qū)的一棟樓層變高了。

這個小區(qū)，只有兩棟樓。

原本，1棟是25層，2棟是27層。

總平圖修改后，1棟變?yōu)榱?8層，樓高也由81.8米變?yōu)榱?1.25米。

2棟層高則保持不變。

由此，項目的總戶數(shù)也由原先的276戶變?yōu)榱?91戶，多了整整15戶。

并且，小區(qū)的戶型原本全是套內(nèi)面積小于90㎡的。

如今調(diào)整后，只有264戶（占比90%）套內(nèi)面積是少于90㎡的戶型。

也就是說，雙璽家園如今不僅總戶數(shù)增加了。

還拿出了10%的戶型（27套）做了大面積的產(chǎn)品。

數(shù)字就可以直觀看到，開發(fā)商的可售房源肯定是增加了的。

但神奇的是，雙璽家園的住宅建筑面積，其實并沒有變化，調(diào)整前后都是24890㎡。

這里面主要的原因，是開發(fā)商把2棟的住宅面積“騰挪”了一部分到1棟。

指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，修改前1棟的住宅面積11780㎡，修改后變?yōu)榱?2460㎡，增加了680㎡。

而2棟住宅面積，修改前13210㎡，修改后變?yōu)榱?2530㎡，減少了680㎡。

一增一減的兩個數(shù)字，剛好對上了。

所以雖然小區(qū)的1棟變高了，但整個小區(qū)的總建筑面積變動并不大，只是由42691㎡，變?yōu)榱?2657㎡。

可見開發(fā)商真的很高明，一番“騰挪”后項目的建筑面積沒怎么變，但卻多了二十多套大面積戶型。

這些大面積戶型，在后續(xù)入市，價格上無疑也更高，潛在地也增加了整個項目的貨值。

進(jìn)深君看了下總平圖，1棟的調(diào)整，在樓棟輪廓和整個戶型布局也有所變化。

調(diào)整前，1棟的四條腿一層共五戶，其中東南腿兩戶，東北腿一戶，西北腿一戶，西南腿一戶。

調(diào)整后，1棟依然是四條腿一層共五戶，只不過東南腿變成了一戶，相應(yīng)地西南腿變成了兩戶。

剩下的東北、西北兩條腿保持不變，還是一戶設(shè)計。

樓棟的出入口，原本是在西北那條腿進(jìn)去的，現(xiàn)在也改為了從東北那條腿進(jìn)去。

2棟的樓棟出入口，也有所調(diào)整，但樓棟輪廓、整體戶型的朝向布局，變化并不大。

雙璽家園位于深圳龍華區(qū)福城街道九龍山社區(qū)龍瀾大道旁，為九龍山科技園土地整備項目的一部分。

開發(fā)主體為深圳市鵬城建興投資發(fā)展有限公司（簡稱“鵬城建投”）。

其為深圳市鵬城置業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“鵬城置業(yè)集團(tuán)”）旗下公司。

鵬城置業(yè)集團(tuán)由張曉紅、韓偉彬分別持股50%。

在鵬城置業(yè)集團(tuán)官網(wǎng)，董事長為韓偉彬。

該人士1972年出生，廣東梅州興寧人。90年代初在深圳從事汽車貿(mào)易行業(yè)，2005年進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，在深圳打造了多個項目。

九龍山科技園土地整備項目就是其中之一。該項目又分為13-01、13-03-01兩個地塊。

其中，雙璽家園便屬于13-03-01地塊。建設(shè)用地面積7112.23㎡，計容積率建筑面積2.58萬㎡，容積率3.51。主要為兩棟住宅樓。

另外的13-01地塊，為九龍山世紀(jì)花園，包含住宅、商業(yè)和公寓等。

據(jù)市場消息，雙璽家園將打造產(chǎn)品為78-120㎡，當(dāng)中78㎡做到了三房兩衛(wèi)。

節(jié)點上，項目預(yù)計7月開售樓處，并在8月實現(xiàn)開盤。

整體看下來，雙璽家園主打剛需、剛改產(chǎn)品，新規(guī)產(chǎn)品高使用率，低容積率、低樓高，對剛需還是挺友好的。

且所在片區(qū)屬于”九龍山智能科技城”，緊鄰華為新基地，周邊聚集高層次人群。背靠九龍山，環(huán)境也是加分項。

不足上，兩棟住宅，小區(qū)比較小。周邊商業(yè)配套這些比較遠(yuǎn)，目前最近的4號線長湖站直線距離約2.7公里，通勤上也不算方便。

價格方面，項目周邊在售盤，信城縉熙園參考均價2.8萬/㎡，玖瓏臻境新玥3.1萬/㎡。