打通“賣舊買新”置換鏈條，緩解中心城區(qū)“老破小”住宅流通性不足問題。

呂穎雅 中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

廣州“賣舊買新”試點(diǎn)啟動(dòng)已滿兩周，首輪反饋顯現(xiàn)：咨詢者、申報(bào)者眾多，有的已進(jìn)入價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)。

“從目前通過初審的房源情況來看，廣州越秀區(qū)和海珠區(qū)申報(bào)數(shù)量最多，面積主要集中在60~70平方米間?！睆V州安居集團(tuán)方面表示。

位于廣州越秀區(qū)環(huán)市東的業(yè)主劉先生是首批通過初審的申報(bào)者之一。據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，劉先生名下有一套建于上世紀(jì)90年代的58平方米小兩房，掛牌近1年、調(diào)價(jià)6次，始終無人問津?！爸薪檎f同戶型最近成交價(jià)不到110萬元，我買的時(shí)候是196萬元，虧本賣不甘心，不賣又沒法換房”。

劉先生的困境，是廣州中心城區(qū)數(shù)十萬“老破小”業(yè)主的縮影。

5月底，廣州安居集團(tuán)啟動(dòng)了支持居民“賣舊買新”試點(diǎn)工作，針對(duì)總價(jià)300萬元以內(nèi)、建筑面積70平方米以下、位于環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅進(jìn)行市場(chǎng)化收購(gòu)，試行期至2026年年底。

廣州這次試點(diǎn)目標(biāo)明確，通過打通“賣舊買新”置換鏈條，緩解中心城區(qū)“老破小”流通性不足問題，推動(dòng)樓市穩(wěn)健發(fā)展。

老舊住宅普遍流動(dòng)性偏弱

過去20多年，廣州中心城區(qū)積累了大量老舊住宅，這些房源曾憑借地段、學(xué)位和低總價(jià)形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但隨著住房消費(fèi)邏輯變化，其資產(chǎn)價(jià)值正在發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

普睿廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，廣州環(huán)城高速以內(nèi)、總價(jià)300萬元以內(nèi)、面積70平方米以下的二手住宅約2萬套，占全市掛牌量的14.8%。其中約76%為樓齡25年以上的老舊住宅，主要集中在廣州市越秀區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)。從交易表現(xiàn)看，這部分房源普遍流動(dòng)性偏弱，平均掛牌周期約兩年。

“過去市區(qū)‘老破小’最大的支撐是學(xué)位，但隨著出生人口下降，這一邏輯正在松動(dòng)。以前很多客戶買小面積學(xué)位房作為‘學(xué)位殼’用于出租，孩子畢業(yè)后再轉(zhuǎn)手出售，甚至還有一定升值空間，一舉兩得。但這個(gè)邏輯現(xiàn)在已經(jīng)不再成立?！睆V州越秀區(qū)一位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，廣州安居集團(tuán)本次收購(gòu)行為，直指當(dāng)前一二手置換中“賣房難”核心痛點(diǎn)，精準(zhǔn)發(fā)力，一方面為符合條件的置換家庭提供高效解決方案，釋放住房需求動(dòng)能，促進(jìn)“賣舊買新”；另一方面也釋放出國(guó)企入場(chǎng)托底樓市、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)。

價(jià)格顧慮

“賣舊買新”被老百姓認(rèn)為是老舊住宅的一條退出新路徑。

據(jù)廣州市海珠區(qū)一位計(jì)劃報(bào)名的業(yè)主林先生介紹，他家房屋為8層步梯樓，面積約65平方米，無物業(yè)管理，也難以加裝電梯，他一直有意置換新房用于養(yǎng)老，但掛出房源多時(shí)，卻少人問津，“房子樓齡超過30年，以后估計(jì)越來越難賣?！睆V州越秀區(qū)陳女士與林先生的需求類似。

陳女士為了換房也是頗為焦慮，她已經(jīng)看過廣州市荔灣區(qū)多個(gè)新盤，也有心儀房源，但名下一套約40平方米的老房掛牌一年多，3次降價(jià)后仍未成交。“現(xiàn)在，很多人不愿意接手小面積房產(chǎn)。”

林先生、陳女士都計(jì)劃通過廣州安居集團(tuán)推出的“賣舊買新”這一政策實(shí)現(xiàn)安居需求。不過，由于尚無首批成交案例，不少業(yè)主對(duì)于手上舊房的估值仍有疑慮。

林先生表示，目前最大的不確定性在于收購(gòu)二手房?jī)r(jià)格缺乏參照，他曾致電“賣舊買新”客服咨詢定價(jià)問題，客服建議參考周邊同類二手房成交價(jià)及自身預(yù)期報(bào)價(jià)，但他認(rèn)為實(shí)際參考標(biāo)的差異較大，且市場(chǎng)成交活躍度偏低，難以形成清晰價(jià)格錨點(diǎn)，因此仍在觀望。

“中心區(qū)老房子雖然區(qū)位較好，但樓齡、居住體驗(yàn)等都會(huì)影響實(shí)際價(jià)格；同時(shí)，國(guó)企還需兼顧運(yùn)營(yíng)收益與資金平衡，價(jià)格方面會(huì)有一定差異。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

對(duì)于收購(gòu)價(jià)格，廣州安居集團(tuán)表示，會(huì)采用“兩次評(píng)估＋協(xié)商確認(rèn)”機(jī)制，開展第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)初次詢價(jià)評(píng)估及復(fù)核評(píng)估，最終與換房人協(xié)商確定收購(gòu)價(jià)格。

與此同時(shí)，換房人出售舊房后需在180天內(nèi)于廣州范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房，資金進(jìn)入專用監(jiān)管賬戶閉環(huán)管理，不直接發(fā)放現(xiàn)金。

目前，從進(jìn)程看，首批換房人已進(jìn)入舊房初審、意向新房登記及評(píng)估詢價(jià)等環(huán)節(jié)，但初審階段已出現(xiàn)一定比例退回情況。據(jù)廣州安居集團(tuán)介紹，目前未通過初審房源的的問題主要集中三方面：一是填報(bào)信息有誤或上傳資料不齊全；二是房源本身不符合收購(gòu)條件，如不在環(huán)城高速范圍以內(nèi)；三是業(yè)主沒有看清期望售價(jià)填報(bào)單位導(dǎo)致報(bào)價(jià)量級(jí)錯(cuò)誤，被系統(tǒng)認(rèn)定報(bào)價(jià)異常。