01

楔子

前兩天我看到一篇文章，說的是：開發(fā)商們開始瘋搶小地塊，進(jìn)行住宅開發(fā)。

還羅列了近兩年的一組數(shù)據(jù)，我補(bǔ)充了上海的單價(jià)樓王地塊：

2026年4月29日，南京江寧百家湖地塊出讓，面積僅8626平方米，溢價(jià)率達(dá)到28%，最終由常州嘉宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。

2025年7月，南京鼓樓龍江G47地塊出讓，面積僅4216平方米，吸引多家開發(fā)商激戰(zhàn)了89輪，溢價(jià)率達(dá)到33%，最終為杭州北谷競(jìng)得。

2025年12月，福田梅林B405-0308地塊出讓，面積僅4994平方米，8家房企競(jìng)拍、經(jīng)過148 輪激戰(zhàn)、最終溢價(jià)65%出讓，最終由中鐵置業(yè)競(jìng)得??。

2025年7月，深圳前海桂灣地塊出讓，面積為8287平方米，12家開發(fā)商競(jìng)拍，溢價(jià)率創(chuàng)下86%，成為深圳新的單價(jià)地王，最終由招商蛇口旗下企業(yè)競(jìng)得。

2025年，北京朝陽呼家樓南里地塊出讓，面積為5300平方米，最終?買家為首開股份。

2025年，上海徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊出讓，面積為4705平方米，折合樓面價(jià)20.03萬元/㎡的天價(jià)成為全國單價(jià)地王，最終由上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司。

從全國各地這么多的小面積宅地出讓情況來看，“迷你地塊”已經(jīng)成為了一種趨勢(shì)。

而今天這篇文章，我就想聊聊：這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，以及對(duì)于后續(xù)住宅市場(chǎng)帶來的一些影響。

02

市場(chǎng)上“迷你宅地”越來越多，最主要的原因當(dāng)然是：政府出讓的地塊越來越小導(dǎo)致的。

那么政府為什么要把地塊越劃越小呢？

這里有個(gè)規(guī)劃概念，叫做“小街坊、密路網(wǎng)”。

去過北京和上海的朋友，對(duì)于穿越馬路的感受應(yīng)該是迥然不同的吧。過北京的馬路，那真的是路漫漫其修遠(yuǎn)兮，而上海的馬路尺度就小的多了。

這就是兩種不同的規(guī)劃方式，一種叫做“寬馬路，疏路網(wǎng)”，另一種叫做“小街坊、密路網(wǎng)”。

國外很多城市就是后者，近年來國內(nèi)多個(gè)城市也在廣泛推廣，比如杭州、雄安、武漢等。

“小街坊、密路網(wǎng)”的核心目標(biāo)是?：重塑城市肌理，提升人的出行體驗(yàn)與生活品質(zhì)?，而非單純服務(wù)于機(jī)動(dòng)車通行。

路網(wǎng)越密，那么被劃分的地塊自然就越小，這就是“迷你地塊”越來越多的原因。

如果是出讓多個(gè)地塊，就要跨越城市道路了。就比如上海的豪宅項(xiàng)目中興路一號(hào)，就是兩個(gè)地塊一起出讓。（如上圖）

為了解決跨路問題，萬科最后在城市道路上方做了一個(gè)大平臺(tái)。（如上圖）感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

隨著“小街坊、密路網(wǎng)”的規(guī)劃理念被不斷踐行，即便是出讓的大地塊，也有可能要求設(shè)置地塊內(nèi)的公共通道，這樣地塊還是被一分為二劃分成了小地塊。（如下圖）

比如說南翔“虹橋嘉悅府”，小區(qū)中央就有一條城市的“公共通道”。感興趣的朋友，擴(kuò)展閱讀：《》

03

時(shí)過境遷

第二個(gè)原因是：我們的城市化已經(jīng)進(jìn)入了“城市更新”的階段。以往動(dòng)則十幾萬平方的地塊出讓，已經(jīng)一去不復(fù)返。

而城市更新的地塊大多都是位于城市核心位置，本身動(dòng)拆遷的難度就大，要整理出大地塊幾乎不可能，所以出讓的地塊也就越來越小了。

拿上海去年土拍的單價(jià)地王來說，這個(gè)地塊位于上海衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)，毗鄰上海交通大學(xué)徐匯校區(qū)，不遠(yuǎn)處還有徐家匯公園和以港匯恒隆廣場(chǎng)為圓心的頂級(jí)商圈。（如下圖）

這樣的地理位置本來就非常稀缺， 而且地塊位于老城區(qū)，本身就很小，好不容易才整理出這樣一塊不太規(guī)則的“金貴土地”。（如下圖）

另外，隨著住宅價(jià)格的不斷走高，城市核心區(qū)的土地價(jià)格也是水漲船高，而小地塊可能更有利于政府穩(wěn)定土地價(jià)格吧。

04

瘋搶的原因

近些年，土拍市場(chǎng)的主力軍都是央國企，很多民營開發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因連“牌桌”都不上了。

而現(xiàn)在推出的“迷你宅地”，因?yàn)榭們r(jià)相對(duì)較低，就給了一些民營開發(fā)商拿到“生產(chǎn)資料”的希望。所以自然不能放棄這么好的機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)才變得這么激烈。

而文章開始羅列的那些小地塊，有一半以上都是被名不見經(jīng)傳的小開發(fā)商所競(jìng)得，也就是這個(gè)原因。

另外這些地塊的地段都非常好，周邊城市配套無可替代。由于前期的拿地成本可控，后期的產(chǎn)品只要做的不要太爛，基本都能夠賣得出去，所以項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

因?yàn)榭蛻糍I的主要是地段，樓盤總戶數(shù)少，要找齊這幾百個(gè)客戶也就沒那么難了。

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產(chǎn)品的變化

而這樣的迷你地塊，也對(duì)住宅產(chǎn)品提出了新的要求。

一、豪宅化

前兩年我研究過臺(tái)北的住宅，有些小區(qū)就只有一棟樓，基本沒有小區(qū)圍墻。但他們打造的產(chǎn)品卻呈現(xiàn)豪宅化趨勢(shì)，這可能和拿地成本有關(guān)，開發(fā)普通住宅根本算不過來賬。

二、設(shè)計(jì)感

另外每一個(gè)小地塊的建筑風(fēng)格更加多變，設(shè)計(jì)感更強(qiáng)，這就有點(diǎn)像成都的麓湖生態(tài)城。

雖然它整體是大盤，但是沿湖的產(chǎn)品，幾乎是一棟樓一個(gè)風(fēng)格，這也就形成了麓湖獨(dú)特的“視覺特征”。

感興趣的朋友，可以擴(kuò)展閱讀：《》

這樣的小地塊，不僅會(huì)給消費(fèi)者提供了不一樣的產(chǎn)品，也給了設(shè)計(jì)師更大的發(fā)揮空間。

我在《》一文中，就對(duì)那個(gè)小地塊做了一些可能性的分析，有興趣的朋友可以擴(kuò)展閱讀。

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結(jié)束語

中國的城市化，已經(jīng)從過去的“大拆大建”進(jìn)入到“城市織補(bǔ)”的階段。小地塊的開發(fā)，將成為必然的趨勢(shì)。

而這種迷你地塊的開發(fā)，注重設(shè)計(jì)感和產(chǎn)品豪宅化，也將成為一種趨勢(shì)。

而對(duì)于消費(fèi)者來說，也是一種利好。產(chǎn)品從原來的千篇一律變成“百花齊放”，可挑選的余地也大了不少！