當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，重要的，也許不是不停地建新房子，而是如何把已經(jīng)建好的房子重新運(yùn)營好。

撰文丨熊志

樓市再放大招，開始搞“以舊換新”了。

最近，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，其中一個(gè)重大看點(diǎn)是，由國企出錢，收購“老破小”二手房，并推動(dòng)業(yè)主換新房，“賣舊買新”每套最高補(bǔ)貼3萬元。

其實(shí)不只是廣州，越來越多的城市，已經(jīng)加入了“以舊換新”的行列，這一舉措不只是簡單的托市，更標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)，從增量開發(fā)，進(jìn)入存量運(yùn)營的新階段。

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按照廣州的樓市新政，廣州安居集團(tuán)為實(shí)施主體，以市場化的方式收購二手住宅，政策條件非常明確：

本次試點(diǎn)收購對象為總價(jià)在300萬元以內(nèi)，建筑面積在70平方米以下，位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限。

仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的指向性非常強(qiáng)，就是中心城區(qū)大量的“老破小”。

在前些年，廣州這樣的一線城市的“老破小”，其實(shí)并不愁賣。盡管它們房齡老，但往往位于城區(qū)核心地段，有成熟的配套，以及優(yōu)質(zhì)的學(xué)位，在二手房市場上能賣到不錯(cuò)的價(jià)格，流動(dòng)性較強(qiáng)。

但現(xiàn)在情況變了。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量階段，整體需求減弱，加上新一代購房者，對居住品質(zhì)的要求不斷提升，開始追求更現(xiàn)代化的社區(qū)，“老破小”的金融屬性減弱，在市場上的受歡迎程度急劇下降。

流動(dòng)性差，就等于這些業(yè)主們被鎖死了，他們不敢換新房，改善型需求就無法釋放出來。

正是在這個(gè)背景下，廣州推出了“以舊換新”的政策，先由國企收房，解決“老破小”難出手的問題，再給予換新房補(bǔ)貼，將改善居住的愿望轉(zhuǎn)化為新房市場的有效需求。

值得一提的是，樓市“以舊換新”，廣州并不是第一個(gè)吃螃蟹的。

像南京、鄭州等多個(gè)城市，都曾推出了類似的國企收購舉措，試圖刺激新的買方力量入場，達(dá)到提振樓市的效果。

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越來越多的城市，開始在樓市推行“以舊換新”，也反映出調(diào)控思路的轉(zhuǎn)向。

一直以來，在樓市調(diào)控的工具箱里，地方更常用的手段，還是降低首付比例、下調(diào)貸款利率、取消限購、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，目的無非是挖掘增量需求。

但當(dāng)下，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，增量需求減少。市場面臨的最大困境，不只是房價(jià)的漲跌，而是人們的購房積極性不足。

市場不流通，才是真正的麻煩。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，背后捆綁著建材、家居等大量的上下游產(chǎn)業(yè)。

所以，廣州等地的“以舊換新”，本質(zhì)上就是換了一種思路，政府信用親自下場，為市場提供流動(dòng)性。調(diào)控的方向，從過去簡單地控制房價(jià)漲跌，變成了激活流通。

這一變化背后，是房地產(chǎn)發(fā)展階段的切換。

過去二三十年，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)。城市“攤大餅”式擴(kuò)張，人口大量涌入，購房需求不斷增加，在這個(gè)背景下，開發(fā)商們也不斷拿地，建新房，高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張。

但今天，很多城市已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代：人口增長放緩，城鎮(zhèn)化減速，住房總量告別短缺，真正缺的是更合理的配置結(jié)構(gòu)。

比如，有的城中心的核心地段，有大量的“老破小”，年輕人買不起，甚至租不起，保障房供給不足。這些老舊社區(qū)，也缺乏更新定力，陷入拆不起、改不動(dòng)的僵局。

在這種背景下，“以舊換新”，代表一種新的思路——政府不再只是調(diào)控市場，而是開始介入存量資源的重新配置。

按照廣州的政策，收購來的“老破小”，將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓以及城市更新安置。

這意味著，那些過去作為商品房存在的老舊住宅，未來可能承擔(dān)更多的公共屬性。所以，它不僅僅是去庫存，也還是對住房功能的一種新探索。

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搞“以舊換新”，將存量市場上的改善型需求釋放出來，當(dāng)然只是一種理論上的設(shè)想。在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行層面，這一模式并非沒有挑戰(zhàn)。

首先，國企出錢收房，如果規(guī)模較大，需要的資金量會(huì)非常龐大，這筆資金從哪里來呢？

目前，很多地方的“以舊換新”，主要依靠政策性金融工具支持。比如，央行之前設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，引導(dǎo)國企收購存量住房。但長期來看，僅靠政策輸血并不可持續(xù)。

尤其是像廣州這樣的一線城市，如果全面攤開，給國企帶來的資金壓力會(huì)很大。將收購房屋的總價(jià)，限定在300萬元以內(nèi)，想必也是有緩解資金壓力的考慮。

其次，也是最重要的一點(diǎn)，如何給出讓業(yè)主滿意的價(jià)格呢？

如廣州的新政強(qiáng)調(diào)：“收購價(jià)格以市場成交價(jià)為參考”，但現(xiàn)實(shí)中所謂的市場價(jià)，本身沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。有人把房子買走，業(yè)主肯定想多賣點(diǎn)，和評估機(jī)構(gòu)之間很容易出現(xiàn)一定的心理落差。

如果出價(jià)太低了，愿意參與換新的業(yè)主可能寥寥無幾，影響政策的推廣效果。但如果出價(jià)太高了，會(huì)影響周邊房源的價(jià)格預(yù)期，同時(shí)對負(fù)責(zé)收購的國企來說，也可能有資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，后期的運(yùn)營也是不小的挑戰(zhàn)。

這些“老破小”的房子，往往周邊環(huán)境差，可能還存在著物業(yè)管理混亂、公共設(shè)施老化等諸多問題。如果大量轉(zhuǎn)作保障房提供給年輕人，如何維持社區(qū)秩序、控制維護(hù)成本、保障居住品質(zhì)在線，都是現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

總之，樓市“以舊換新”，提供了一個(gè)確定性的置換通道，“老破小”的業(yè)主們，不用再擔(dān)心舊房賣不掉，也不用再擔(dān)心賣房周期太長，錯(cuò)過買新房的機(jī)會(huì)。

這一創(chuàng)新舉措，到底能起到多大的刺激效果，不妨讓子彈飛一會(huì)兒。

近日，國務(wù)院印發(fā)國內(nèi)首個(gè)國家層面城市更新發(fā)展規(guī)劃——《城市更新“十五五”規(guī)劃》，列出10個(gè)主要指標(biāo)，第一個(gè)指標(biāo)是城鎮(zhèn)危舊房改造套數(shù)。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，重要的，也許不是不停地建新房子，而是如何把已經(jīng)建好的房子重新運(yùn)營好。