恒大海上威尼斯酒店（實(shí)際為“恒大海上城堡酒店”所在物業(yè)）已于2026年5月23日完成司法拍賣(mài)，由啟東燦爛景區(qū)管理有限公司6949萬(wàn)元的底價(jià)競(jìng)得，相當(dāng)于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)1.24億元的5.6折。此次成交標(biāo)志著該資產(chǎn)在經(jīng)歷多次流拍后，最終由地方國(guó)資“接盤(pán)”。

一、拍賣(mài)過(guò)程詳情

本次拍賣(mài)是標(biāo)的物的第二次公開(kāi)拍賣(mài)，具體流程如下：

首次拍賣(mài)（流拍）：2026年5月3日，該不動(dòng)產(chǎn)以約8686萬(wàn)元（約市場(chǎng)價(jià)的7折）起拍。盡管有1人報(bào)名，但直至拍賣(mài)結(jié)束無(wú)人出價(jià)，最終流拍。

二次拍賣(mài)（成交）：2026年5月22日10時(shí)，第二次拍賣(mài)啟動(dòng)，起拍價(jià)大幅降至6949萬(wàn)元（5.6折）。拍賣(mài)于5月23日10時(shí)結(jié)束，僅有1人報(bào)名（即最終買(mǎi)家），最終以起拍價(jià)成交。拍賣(mài)吸引了超過(guò)3500人圍觀，但僅一人出價(jià)。

二、標(biāo)的資產(chǎn)信息

地理位置：江蘇省南通市啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)恒大海上威尼斯1606號(hào)不動(dòng)產(chǎn)。

物理屬性：證載建筑面積26,351.45平方米，共10層，登記時(shí)間為2019年6月4日，規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)。

資產(chǎn)現(xiàn)狀：該不動(dòng)產(chǎn)目前由啟東恒大酒店有限公司承租，用于經(jīng)營(yíng)“恒大海上城堡酒店”。拍賣(mài)標(biāo)的為不動(dòng)產(chǎn)本身及固定裝修、地下室，酒店內(nèi)的可移動(dòng)物品不在拍賣(mài)范圍內(nèi)。

三、債務(wù)糾紛與司法背景

該酒店被法拍的直接原因是其所有權(quán)人啟東市鑫華置業(yè)有限公司啟東某商業(yè)銀行的借款合同糾紛。

糾紛起因：?jiǎn)|市鑫華置業(yè)有限公司因借款合同糾紛被銀行起訴。

司法程序：2024年7月，該銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的超過(guò)6700萬(wàn)元。隨后，啟東市人民法院查封了該公司名下的這處酒店不動(dòng)產(chǎn)，并最終啟動(dòng)司法拍賣(mài)程序。

四、歷史拍賣(mài)記錄與價(jià)格變遷

此次并非該資產(chǎn)首次上拍，其拍賣(mài)價(jià)格在過(guò)去一年多里經(jīng)歷了“腰斬”：

2025年1月首次拍賣(mài)：評(píng)估價(jià)超過(guò)2億元，起拍價(jià)定為1.4172億元（約7折），但因無(wú)人報(bào)名而流拍。

2026年5月首次拍賣(mài)：起拍價(jià)降至8686萬(wàn)元（基于1.24億市場(chǎng)價(jià)），再次流拍。

2026年5月二次拍賣(mài)：起拍價(jià)進(jìn)一步降至6949萬(wàn)元并最終成交。從最初的1.4172億元到最終的6949萬(wàn)元，起拍價(jià)累計(jì)下跌超過(guò)50%

五、買(mǎi)家背景：地方國(guó)資接手

競(jìng)得方啟東燦爛景區(qū)管理有限公司江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司。而江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司由啟東市財(cái)政局100%控股。因此，此次收購(gòu)實(shí)質(zhì)上是啟東市地方國(guó)資出手接盤(pán)，旨在盤(pán)活當(dāng)?shù)氐牟涣假Y產(chǎn)。

六、項(xiàng)目背景與市場(chǎng)分析

項(xiàng)目關(guān)聯(lián)：該酒店是“恒大海上威尼斯”大型文旅項(xiàng)目的核心配套之一。隨著恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)陷入停滯，配套承諾未能兌現(xiàn)，導(dǎo)致酒店客流銳減、經(jīng)營(yíng)虧損、設(shè)施老化，最終淪為不良資產(chǎn)。

市場(chǎng)評(píng)價(jià)：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次底價(jià)成交符合市場(chǎng)預(yù)期。由于項(xiàng)目潛在接盤(pán)方較少，能以底價(jià)成交本身已是積極結(jié)果。這反映了當(dāng)前文旅地產(chǎn)，特別是高杠桿、重資產(chǎn)模式下的項(xiàng)目，在債務(wù)危機(jī)后面臨的價(jià)值重估和處置困境。

七、成交后續(xù)與影響

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，買(mǎi)受人需依照《競(jìng)買(mǎi)須知》等要求，按時(shí)交付成交余款并辦理相關(guān)手續(xù)。標(biāo)的物最終成交以啟東市人民法院出具拍賣(mài)成交裁定為準(zhǔn)。國(guó)資接手后，該酒店資產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)、盤(pán)活以及與恒大海上威尼斯整體項(xiàng)目的關(guān)系，將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。