曾經(jīng)為了沖刺規(guī)模，沖擊上市搶來的一些項目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業(yè)的突然轉(zhuǎn)向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

撰文丨熊志

那些趕不走、換不掉的物業(yè)公司，現(xiàn)在居然開始主動撂挑子，拋棄小區(qū)和業(yè)主了。

據(jù)報道，3月30日，湖州安吉恒隆城小區(qū)業(yè)主收到杭州品尚物業(yè)的告知函，后者宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個月。

類似情況不是個案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，自2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅撤場項目案例212個。

這場突如其來的撤離潮，并非偶然，而是房地產(chǎn)行業(yè)擴張后遺癥在存量時代的集中爆發(fā)。

01

物業(yè)公司大規(guī)模撤離，當然不是空穴來風，而是有著實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)支撐。

《2024—2025年中國物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展報告》顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業(yè)在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。

這樣的收縮場景，和幾年前物業(yè)行業(yè)的高速擴張形成了鮮明對比。此前，房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進，房企旗下的物業(yè)公司，也開啟跑馬圈地模式。

以前寧愿虧錢也要搶項目，現(xiàn)在卻是主動撤離一些不賺錢的小區(qū)，為什么？一個重要因素在于，在很長一段時間里，物業(yè)服務，它根本不是獨立的服務業(yè)，而是房地產(chǎn)銷售的一種“配套”。

這意味著，一些房企在給物業(yè)服務定價時，不是按照服務成本計算，而是將它當成營銷的籌碼，為了配合賣房，加快去化的速度，會將物業(yè)費壓到很低，以此來吸引購房者。

問題在于，這個價格一旦形成，后期幾乎很難調(diào)整，一旦提及漲價，就會遭到業(yè)主的激烈反對。

此前有媒體調(diào)查顯示，全國超過80%的小區(qū)，物業(yè)費十年沒有上漲。物業(yè)費的構(gòu)成中，占比最大的基本是人力成本，而過去這些年來，人力成本在不斷上漲，就連最低工資標準也上漲了40%左右。

物業(yè)服務行業(yè)比較特殊，前期小區(qū)設施新，維護成本低，越到中后期，設施老化，小區(qū)維護保養(yǎng)的成本越高，在物業(yè)費漲不動的前提下，物業(yè)公司的運營壓力會隨著時間推移不斷加大，撂挑子走人，也是及時止損的一種無奈選擇了。

02

如果說為了賣房是“虧在當下”，那么為了上市沖規(guī)模就是“透支未來”。

物業(yè)公司撤離潮，和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的收縮，其實是一體兩面。現(xiàn)在的撤離潮，說白了，是在給當年的瘋狂擴張還賬。

前幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，物業(yè)行業(yè)也和地產(chǎn)銷售一樣，進入了瘋狂搶地盤的階段。

彼時，物業(yè)股迎來上市潮，而資本市場對企業(yè)的估值，有個簡單粗暴的邏輯，看物業(yè)公司的在管面積和增長速度。

2018年碧桂園服務上市時，營收只有96億港元，估值卻超過1200億港元，是母公司碧桂園估值的一半。這種規(guī)模越大、估值越高的邏輯，進一步驅(qū)動行業(yè)跑馬圈地。

于是，為了沖擊規(guī)模，搶占資本市場入口，一些房企一邊高周轉(zhuǎn)拿地建房，一邊讓旗下的物業(yè)公司不計成本擴張，以低價接手了大量“先天不足”的小區(qū)，即便這些小區(qū)有各種的硬傷，如欠費多、設施老化等，接手就等于虧本。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，物業(yè)公司虧本運營，本身不是問題。

一方面，規(guī)?；臄U張，有資本市場的彈藥支持；另一方面，物業(yè)公司即便沒有獨立的造血能力，也沒有上市，它背靠的房企，同樣可以提供“輸血”，用賣房的利潤補貼物業(yè)的虧損。

但進入行業(yè)下行期，高速擴張的隱患就會暴露出來。

此前不計成本接手的小區(qū)，本身就不賺錢，并且隨著房齡增長，維修養(yǎng)護成本越來越高，物業(yè)虧損的壓力越來越大。與此同時，新房銷售放緩，房企自身現(xiàn)金流承壓，甚至動輒上演暴雷場面，根本無力繼續(xù)為旗下的物業(yè)公司“輸血”。

于是，擴張期形成的規(guī)模優(yōu)勢，在存量階段，反而變成了巨大的負擔。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國500強物業(yè)的平均收繳率已經(jīng)跌到了71%，中小物企甚至跌破50%。這意味著，公司收上來的錢，可能連保潔和保安的工資都不夠發(fā)。

物業(yè)公司收不上來錢，服務質(zhì)量就會縮水，服務質(zhì)量縮水，業(yè)主更加不愿意交錢，形成一個惡性循環(huán)。

所以，曾經(jīng)為了沖刺規(guī)模，沖擊上市搶來的一些項目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業(yè)的突然轉(zhuǎn)向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

03

對物業(yè)服務行業(yè)來說，更大的挑戰(zhàn)，其實還在后面。

中國的商品房浪潮始于上世紀90年代，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)住宅中，有大量的小區(qū)，是2000年前后建設的，這些二三十年左右的小區(qū)，正在陸續(xù)進入集中維修期。

電梯故障、外墻脫落、防水層失效，等等，老小區(qū)的問題越來越多，但與此同時，多數(shù)小區(qū)的公共維修基金并不充裕，而且物業(yè)費長期偏低，無法覆蓋不斷上漲的養(yǎng)護支出。

還有一點，前些年房地產(chǎn)行業(yè)擴張，為了將有限的土地資源最大化利用，開發(fā)商紛紛興建高樓，就連四五線城市的住宅，也動輒蓋到了三四十層，這種高樓的后期養(yǎng)護成本，要遠遠高于普通的小區(qū)住宅，無疑進一步加劇了物業(yè)公司的運營壓力。

不管基于何種因素，物業(yè)撤離，往往是小區(qū)與物業(yè)公司的兩敗俱傷，而撤離之后，小區(qū)的處境只會更加糟糕。

像報道提到，溫州鹿城區(qū)的龍源社區(qū)，下轄37個小區(qū)，其中20個長期沒有物業(yè)管理，大部分房齡超過二十年，一度引發(fā)陳年垃圾堆積、區(qū)內(nèi)道路無人管理、門禁和監(jiān)控系統(tǒng)老舊、車輛無序停放致剮蹭等問題。

因為沒人管，社區(qū)干部不得不自己上手，“從修修補補到掏化糞池，什么都干”。但物業(yè)服務是一個市場化的領域，政府不可能無限兜底，也沒有能力替所有小區(qū)兜底。

物業(yè)公司的撤離，只是行業(yè)困局的集中體現(xiàn)，真正的考驗是，接下來如何讓那些集中進大修階段的小區(qū)和房子，體面地老去？

不管怎么說，過去物業(yè)依附于地產(chǎn)，靠開發(fā)商補貼、靠規(guī)模沖估值的日子，一去不復返了。

這場撤離潮，是擴張后遺癥的陣痛，其實也是一次優(yōu)勝劣汰的洗牌。接下來，物業(yè)必須回歸服務本位。真正以服務質(zhì)量贏得業(yè)主認可，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。